Секреты получения самой выгодной ипотеки

Процентная ставка по ипотеки

Ипотека рассматривается банком как наименее рискованный вид займа, на это влияет и соотношение суммы кредита с оценочной стоимостью объекта, и ликвидность залога. Процентные ставки по ипотеке всегда ниже прочих банковских продуктов, однако, общая стоимость кредита остается довольно внушительной.

Условия кредитования в разных банках существенно отличаются, для начала изучите все предложения рынка — посещать отделения для этого не обязательно, подробное описание ипотечных программ можно найти на официальных сайтах. Выберите 10 банков с самыми низкими ставками и приступайте к более детальному анализу прочих расходов.

Обратите внимание на банки, в которых у вас уже имеются активные счета (зарплатные, депозитные, кредитные) — для постоянных клиентов, тем более с положительной кредитной историей, существуют специальные предложения, дополнительные скидки и более упрощенная система подачи документов. Если это экономически выгодно, не упустите свой шанс.

Приведем пример, как процентная ставка влияет на стоимость кредита.

Допустим вам необходимо 1 600 000 руб. на срок 20 лет (240 месяцев).При ставке в 12,9% размер вашего ежемесячного платежа будет равен 18 631,36 руб.При ставке 11,9% — 17 505,92 руб.

Ежемесячная экономия на -1% годовых: 18 631,36 – 17 505,92 = 1 125,44 руб.А полная переплата по ипотеке снизится на 1 125,44 * 240 = 270 105, 60 руб

Некоторые последующие способы экономии на ипотеке будут косвенно связаны со снижением процентной ставки, рассмотрим их подробнее.

Сделайте платежи удобными

Секреты получения самой выгодной ипотеки

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я могу Платеж после мая 2017 Срок последнего платежа Последний платеж Переплата по ипотеке
Сократить срок 15 719 Р март 2020 г. 4110 Р 498 754 Р
Уменьшить платеж 8261 Р октябрь 2023 г. 8486 Р 612 239 Р
Не вносить 400 000 Р 15 719 Р октябрь 2023 г. 15 578 Р 786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Погашение задолженности по ипотечному кредиту

Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?

Секреты получения самой выгодной ипотеки

Можно ли досрочно погасить ипотеку? В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.

Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Пример

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.
Читать далее:  МФО Деньги сразу Dengisrazy обзор личного кабинета и оформление онлайн займа

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Условия оформления ипотечного кредита

Сумма, приобретаемая в кредит

750 000 рублей

Срок

120 месяцев

Процентная ставка

9%

Расчетная дата

4 число каждого месяца

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента — уменьшить срок действия договора. В таком случае:

  • ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
  • сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
  • срок кредита уменьшится на 8 месяцев.

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

  • платеж остается неизменным;
  • переплата по договору составит 298 000 рублей;
  • действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.

Уменьшение ежемесячных платежей согласно графику

Дифференцированный график погашения кредита

Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.

Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.

Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат.

Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж — 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.

Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

  • размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;
  • переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
  • человек погасит кредит на полгода раньше.

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

  • ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
  • удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
  • срок кредитного договора 107 месяцев.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса или сумма, которую заемщик готов самостоятельно оплатить за приобретаемое жилье, прямо влияет на размер процентной ставки. По-другому взнос рассчитывается как разница между оценочной стоимостью объекта залога и суммой кредита.

Например, оценочная стоимость квартиры – 2 400 000 руб.Банк готов выдать кредит в размере 1 680 000 руб.Соответственно, размер первоначального взноса будет равен 720 000 руб или 30%.

Чем выше разница, тем меньше риски банка не реализовать заложенную недвижимость. К заемщику готовому участвовать в сделке финансово у кредитного комитета сразу возникает доверие, так вы заодно увеличиваете свои шансы получить положительное решение.

При увеличении первоначального взноса до 40 — 50% многие банки готовы снижать ставку на 2,5 – 3%, а это уже реальная экономия. Обычно повлиять на количество собственных денег сложно, но тогда стоит подыскать другой вариант недвижимости с более подходящей оценочной стоимостью.

Объект кредитования

Каждый заемщик ищет в ипотеке свою выгоду. Для одного жизнь с постоянным осознанием долга нетерпима, поэтому человек пытается выплатить ипотеку и проценты по ней раньше срока.

Для другого заемщика ежемесячный платеж является немалым ударом для семейного бюджета, поэтому в приоритете разбивка суммы кредита на максимально возможное количество месяцев.

Независимо от банка, выбранного вами в качестве кредитодателя, тщательно рассмотрите следующие вопросы:

  • Процентная ставка. Если говорить об ипотеке на жилье, средняя процентная ставка уже в течение нескольких лет составляет от 12% и выше. Но некоторые новообразованные коммерческие банки в погоне за клиентами и в борьбе с конкуренцией понижают процентную ставку до 11 или даже 10% годовых.
  • Дополнительные платежи по кредиту. Многие банки включают в сумму ипотеки оплату за страхование кредита, комиссию за оформление и обналичивание и другие расходы.

В период снижения покупательской активности потребителей банки предлагают акции и бонусы клиентам или снижение процентной ставки.

Секреты получения самой выгодной ипотеки

Таким образом, детально изучив предложения разных банков можно сэкономить на оформлении кредита.

  • Возможность рефинансирования кредита. Состояние валютного рынка и экономики страны постоянно меняется. По этой причине банки меняют свои процентные ставки день от дня.

Если вы нашли банк, готовый предложить вам более выгодную процентную ставку по вашему кредиту, вы можете обратиться к его представителям с целью выкупа вашей ипотеки новым кредитором у старого.

Это возможно лишь в случае отсутствия моратория на досрочное закрытие кредита. А также, если в договоре кредитования прописаны соответствующие условия разрешения на рефинансирование.

  • Система погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная.  Первая предполагает гашение кредита равными долями ежемесячно. Во втором варианте сумма взноса будет меняться пропорционально тому, как вы будете расплачиваться с долгом.
  • Расчет суммы ежемесячного платежа. Любой заемщик мечтает побыстрей избавиться от долга и закрыть кредит. Тщательно рассчитайте размер ежемесячного взноса. Он не должен бить по карману семейного бюджета и лишать вас самых необходимых вещей.

В идеале, его сумма не должна превышать 45-50% размера месячного дохода семьи. В таком случае, вы сможете легко расплатиться в срок или даже досрочно, сэкономив на чем-нибудь другом. При этом вся семья будет оставаться сытой и довольной.

Второй важный показатель при определении размера процентной ставки – срок кредитования. Сегодня банки за редким исключением предлагают оформление ипотеки на срок до 30 лет. Существуют ограничения на возраст заемщика, то есть на дату окончания действия договора ваш возраст не должен превышать определенного порога, эти же правила распространяются на финансовых и имущественных поручителей.

Итак, сэкономить на ипотеке можно путем сокращения срока кредитования:во-первых, уменьшится общая переплата,во-вторых, номинальная ставка будет ниже.

Снова рассмотрим пример.

Секреты получения самой выгодной ипотеки

Кредит — 1 200 000 руб

Срок – 180 месяцев (15 лет):платеж: 15 380,84 руб/меспереплата: 1 568 551,20 руб

Срок – 240 месяцев (20 лет):платеж: 14 273,17 руб/месспереплата: 2 225 560,80 руб

Читать далее:  Выгодно ли частичное и полное досрочное погашение кредита

То есть в месяц вам нужно будет платить на 1 143,67 руб. больше, а общая сумма экономии составит – 657 009,60 руб. (и это при равной процентной ставке).

Окончательное решение о сроке кредитования нужно принимать исходя из собственного материального положения, но все-таки искусственно завышать его не стоит.

При покупке жилья перед нами становится выбор: приобрести недвижимость на вторичном рынке либо принять участие в долевом строительстве. С точки зрения экономии долевое строительство значительно выгоднее, особенно если договор заключается на ранних этапах проекта – так называемая стадия котлована.

Секреты получения самой выгодной ипотеки

Давайте разберемся, как избежать «подводных камней» и на самом деле сэкономить на ипотеке новостроя.

При выборе застройщика нужно ориентироваться на его репутацию: выясните, какое количество объектов им уже сданы, не нарушались ли сроки строительства, насколько гладко прошла процедура передачи готового объекта дольщикам, нет ли нареканий со стороны владельцев на качество выполненных работ по прошествии некоторого времени.

Самый быстрый способ – взять всю информацию из интернета, но помните о «черном» пиаре конкурентов, старайтесь собрать максимум сведений из различных источников.Проверка должна касаться не только застройщика как юридического лица, но и учредителей. Нередко испортив репутацию, недобросовестные собственники проводят ребрендинг своей фирмы – меняют название, логотип или бренд. Но сути это не меняет, доверять таким компаниям не стоит.

При первом же обращении застройщик должен предъявить вам:

  • учредительные документы;
  • свидетельства о госрегистрации и постановке на учет в налоговых органах;
  • утвержденные финансовые отчеты за 3 последних года;
  • заключения аудиторских проверок за последний год.

Кроме того, застройщик обязан иметь документы о праве собственности или аренды земельного участка и разрешение на строительства объекта недвижимости на этом участке.

Естественно, первично ознакомиться со всеми документами, удостовериться в их наличии можно самостоятельно, но вот принимать окончательное решение о заключении договора лучше после консультации с опытными юристами.

Не лишним будет выяснить, какие банки кредитуют строительство. Наличие в списке малоизвестных новых банков должно заставить задуматься – однодневные банки создаются для однодневок-застройщиков. Если же строительной фирме доверяют крупные надежные банки с проверенной репутацией, можно смело ставить ее в ряд потенциальных партнеров.

Но что делать, если приобретенная вами квартира все-таки окажется заложником долгостроя, то есть сроки сдачи объекта будут нарушены более чем на 18 месяцев?

Теоретически односторонне расторгнуть договор можно уже через 2 месяца после окончания сроков и потребовать возврата всей суммы, но на практике дольщики так просто с мечтой о новой квартире не расстаются.

Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» за каждый день просрочки вы вправе требовать от застройщика уплату пени.

Размер пени равен 1/150 ставки рефинансирования ЦБРФ за каждый день.

Пеня = 8,25/150 * 5 000 000/100 = 2 750 руб./день

Если не расторгать договор, дождаться окончания стройки и потребовать компенсации за просрочку можно сэкономить на стоимости ипотеки. Конечно, остается риск так и не дождаться окончания стройки, но это больше относится к правовому нежели к финансовому аспекту.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Стоимость страховки при покупки квартиры при ипотеке составляет от 0,5 до 2%. Причем эти деньги нужно вносить за год вперед и далее продлевать ее ежегодно. Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.

Ипотека

Что входит в стоимость страховки?

  • страхование недвижимости
  • страхование жизни и здоровья заемщика
  • титульное страхование на случай потери права собственности  на квартиру

Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.

Поэтому, лучше потратьте время и узнайте сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях. Наверняка вы найдете более выгодные условия, чем те, которые предлагает банк.

Запомните, вы будете платить по кредиту длительное время и каждая год вам нужна будет страховка. Поэтому даже небольшая разница по страховке способна сэкономить вам десятки тысяч рублей.

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ипотечное кредитование

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Согласно действующему законодательству вы можете претендовать на 2 вида налоговых вычетов:

  • имущественный налоговый вычет при покупке жилья;
  • вычет по процентам по кредиту.

Имущественный налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости, не превышающей 2 млн. руб., то есть максимально можно вернуть:2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Сумму вычета можно получить единовременно, при условии, что сумма уплаченного вами за год подоходного налога равна или превышает размер вычета.

Размер заработной платы – 10 000 руб./месс

Ежегодный доход = 10 000*12 мес = 120 000 руб.

Сумма подоходного налога = 120 000 * 13% = 15 600 руб.

Максимальная сумма вычета, на которую вы можете рассчитывать 15 600 руб.

Такой расчет вы будете производить ежегодно до полной выемки причитающейся вам суммы. Воспользоваться налоговым вычетом можно один раз в жизни. Учтите, что пенсии и стипендии не облагаются налогом, поэтому не участвуют в расчете вычета.

Налоговый вычет по уплаченным процентам по ипотеке равен 13% без ограничений в сумме.

Например, по кредиту в 1 200 000 руб. за 20 лет вы выплатите 2 225 560,80 руб. процентов, а значит, имеете право на возврат 2 225 560,80 * 13% = 289 322,90 руб.

Важно! Автоматически налоговые вычеты не начисляются! Более того, свое право на них следует обосновать — написать заявление в налоговую службу по месту регистрации и предоставить следующие документы:

  • декларацию (форма 3-НДФЛ);
  • справку о доходах (форма 2-НДФЛ);
  • договор долевого участия/купли-продажи;
  • копии платежных документов, удостоверяющие факт оплаты недвижимости;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • кредитный договор с банком;
  • справки об удержанных процентах.
Читать далее:  Банки партнеры ВТБ 24: где снять деньги без комиссии

Как видите, процедура не из простых, но позволяет существенно сэкономить на ипотеке.

График погашения ипотеки

Есть возможность сэкономить и при выборе графика погашения задолженности. Собственно графиков всего два:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

При аннуитетных платежах клиент погашает задолженность равными частями на протяжении всего срока, проценты удерживаются из этой суммы в полном размере, а на погашение тела идет остаток.

Например, при ежемесячном платеже в 14 273,17 руб. схема списания будет выглядеть так:I месяц — % = 13 250,00 руб. тело = 14 273,17 – 13 250,00 = 1 023,17 руб.II месяц – % = 13 238,70 руб. тело = 1 034,47 руб.III месяц — % = 13 227,28 руб. тело = 1 045,89 руб.

Дифференцированные платежи состоят из тела кредита, поделенного равными частями на весь срок кредитования, и начисленных за месяц процентов. Таким образом, ежемесячный платеж постепенно уменьшается за счет уменьшения доли процентов.

Изменим в нашем примере схему погашения и получим такой график:I месяц — % 13 250,00 руб. тело 5 000 руб. = 18 250 руб.II месяц – % 13 194,79 руб. тело 5 000 руб. = 18 194,79 руб.III месяц — % 13 139,58 руб. тело 5 000 руб. = 18 139,58 руб.

Уже со второго месяца погашения видно разницу в начисляемых процентах, а если сравнить конечную переплату получим экономию в 628 936 руб.

Пример

Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.

Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 500

Первый платеж 12 000

последний — 6 300

Удорожание

390 600

340 500

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 100

11 400

Удорожание

375 000

327 000

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

8500

10 500

Удорожание

353 000

307 000

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Подтверждение доходов

Сэкономить на ипотеке (выбрать выгодный график погашения, сократить срок кредитования и т.д.) банк вам позволит только в случае, если размер ежемесячного платежа будет соответствовать доходу вашей семьи.

Банки редко разглашают алгоритм расчета необходимой суммы, но в среднем платеж не должен превышать 70 – 75%.

При оформлении ипотеки выясните у банка все возможные способы подтверждения вашей платежеспособности, по сути их всего два:

  • доходный (учитываются поступления в виде заработной платы по форме 2-НДФЛ, дивидендов, процентов по депозитам, ренты, комиссионных вознаграждений и т.д.);
  • расходный (учитываются ежемесячные расходы заемщика – чеки на покупки от определенной суммы, квитанции о погашении кредитов, справки о пополнении депозитов и т.д.).

Как взять ипотеку

Кроме того, в расчет банк возьмет сведения о доходах/расходах поручителей (супруг/супруга заемщика выступают поручителем сделки автоматически, если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).

Срок кредитования

На размер процентной ставки существенно влияет валюта кредитования. Самые распространенные предложения российских банков – рубль, доллар США, евро; реже встречается – швейцарский франк и японская иена.

Среднерыночная разница в ставках по ним может колебаться до 3-5%, однако потери на конвертации нередко поглощают эту разницу.

Сэкономить на иностранной валюте кредита можно только в одном случае, если вы имеете постоянный источник дохода в этой валюте – ренту от сдачи в аренду недвижимости за границей, валютные депозитные счета и т.д. Но как о способе экономии о валюте совсем забывать нельзя.

Дополнительные расходы

Процентная ставка во многом определяет стоимость кредита, но основным предметом сравнительного анализа ипотечных предложений банков являются прочие расходы кредитования.

К дополнительным расходам относятся:

  • единоразовые, ежемесячные комиссии за выдачу, за пользование, за досрочное погашение и т.д.;
  • сбор за рассмотрение кредитного обращения;
  • оплата услуг оценщика, нотариуса, риэлтора;
  • страховые платежи;
  • РКО ссудного счета;
  • аренда депозитарной ячейки.

На чем же все-таки можно сэкономить:

  • выберете предложение с минимальными комиссиями (в условиях высокой конкуренции от большинства из них банки отказываются добровольно);
  • запросите в банке полный список аккредитованных оценщиков и нотариусов, сравните их расценки на услуги;
  • откажитесь от услуг риэлтора или брокера и займитесь оформлением правоустанавливающих документов без помощи посредников;
  • страхуйте объект залога самостоятельно, откажитесь от договора личного страхования (реальная экономия 0,5% от суммы остатка по кредиту ежегодно);
  • оговорите с продавцом недвижимости возможность расчета без использования депозитарной ячейки или сократите срок аренды до минимально возможного.

Общая экономия по всем перечисленным пунктам может составить от 1 до 5% единоразово и ежегодно, подойдите к этим подсчетам ответственно.

Отдельным способом экономии необходимо рассмотреть условия банка по пункту получения кредитных средств. Варианта два: обналичить сумму либо осуществить перевод внутри банковских счетов.

Комиссия за обналичивание может доходить до 0,5%, а за перевод — до 1,5%. Разница в переплате на каждый 1 млн кредита составит 10 000 руб.

Жилищные программы, материнский капитал

Пользуйтесь всеми способами сэкономить по ипотеке, рассмотрите возможность участия в льготных программах кредитования.

  1. «Молодая семья» — программа агентства по ипотечному кредитованию, филиалы расположены во всех областных центрах. Программа предусматривает оплату 30% стоимости жилья государством на безвозмездной основе.
  2. Программа развития села — для улучшения жилищных условий молодых семей и специалистов, постоянно проживающих в сельской местности.
  3. Льготные программы кредитования в поддержку семей военнослужащих, учителей – список таких программ постоянно расширяется, постарайтесь ознакомиться с ним подробно.

Отдельно стоит выделить — использование материнского капитала при погашении ипотеки. На сегодняшний день банки позволяют вносить его как первоначальный взнос либо в счет погашения задолженности. Большую экономию даст вариант со взносом материнского капитала в счет основного долга по ипотеке единовременно. Многими банками предусмотрен пересчет ежемесячных платежей при погашении определенного процента от тела кредита.

Рефинансирование

Особенность ипотеки — длительный срок кредитования, каждый год повышается лояльность банков к клиентам, а за предстоящие десятилетия ситуация на рынке может поменяться кардинально.

Наш совет, даже подписав договор ипотеки с банком, продолжайте мониторить действующие предложения, ведь у вас всегда остается возможность провести рефинансирование (перекредитование) задолженности. Если ваш банк не готов менять условия кредитования, обратиться можно и к третьей стороне.

банк Б гасит вашу задолженность перед банком А и заключает с вами договор ипотеки на новых условиях.

Какую выгоду дает рефинансирование:

  1. Есть возможность поменять валюту кредита.
  2. Можно снизить срок кредитования (актуально, если в банке А была предусмотрена комиссия за досрочное погашение).
  3. Можно понизить процентную ставку по ипотеке, если соотношение оценочной стоимости/суммы кредита изменилось в лучшую сторону.
  4. Можно изменить процентную ставку с фиксированной на плавающую при стабильном снижении рыночных индикаторов.

Привлекая новых клиентов, банки существенно упрощают процедуры подачи документов, внедряют он-лайн сервисы, дистанционно принимают решение. Но очередной раз окунаться в дебри банковской канцелярии стоит только при гарантированной возможности сэкономить, просчитанной со всеми нюансами.

Существенным недостатком рефинансирования ипотеки является автоматическая потеря права на налоговый вычет, а также необходимость повторно оплачивать оценку, страховку, услуги банка.

Мы рассмотрели самые действенные способы сэкономить на ипотеке, теперь совместите теорию с практикой и будьте готовы к любым непредвиденным ситуациям!

Оцените статью
EX-FIN.RU